都市更新法規

先行拆除佔有他人之舊違章建築戶之獎勵認定方式

更新單元內佔有他人之舊違章建築戶不限於實施者身份皆可處理拆除，其申請獎勵之拆除時點以公告更新單元之日為準

有關貴局審查oo股份有限公司申請「臺北市文山區oo段五小段oo地號土地更新單元都市更新事業計畫」乙案其中涉及△Ｆ６之容積獎勵疑義案

一、復貴局92年12月8日北市都四字號第0923 3149902號函。
二、有關本案係oo股份有限公司於92年10月20日依都市更新條例等相關規定於本府劃定之景美國小北側更新地區申請辦理都市更新，目前業已進行更新審議作業。因本案於申請更新前地上建物已拆除，更新基地目前為空地，部分建物由自然人之第三者支付補償金予原住民，00股份有限公司可否申請安置舊建戶△Ｆ６容積獎勵案。
三、至本案情形，其主要爭點可否由自然人支付補償金於住戶，繼以有償移轉之方式，由00股份有限公司承受前揭支付人所取得之權利，並進而申請安置舊建戶容積獎勵？即是否必須由實施者安置舊建戶、支付補償金，並依法申請都市更新事業後，使得申請相關之容積獎勵？按都市更新條例第3條第4款規定：「本條例用語定義如下：四　實施者：係指依本條例規定實施都市更新事業之機關、機構或團體。」；另依臺北市都市更新自治條例第2條規定：「依都市更新條例實施都市更新事業之機關、機構或團體（以下簡稱實施者）於都市更新事業計畫擬定前，應進行詳細調查，其調查結果並應於都市更新事業計畫內述明之。」依上開規定，實施都市更新事業之主體僅限於機關、機構或團體，自然人並不包括在內。又依臺北市都市更新自治條例第16條第2款第6目△Ｆ６規定為「實施者為現地安置基地內舊違章建築戶所須樓地板面積及協議以現金補償或異地安置方式核算之樓地板面積（每戶不得超過當地樓地板面積平均水準）....。舊違章建築戶經實施者妥善處理後，....。」由上開各規定視之，依文義解釋之觀點，似可推論出須由實施者進行安置及處理舊住戶後，始得申請相關獎勵。本件自然人先行以買賣方式受讓舊占用戶之權利或利益後，再轉讓00股份有限公司買受，如係為都市更新之目的為之，並符合其他法定要件（如下述），應尚符合獎勵規定。
四、惟上開△Ｆ６規定之實施者得以申請獎勵之時點認定究應以劃定更新地區之時或提出都市更新計畫之時或其他時點為認定基準？相關條文似未明定。如考量都市更新目的，自應於劃定都市更新地區後，始有為實施都市更新而需安置現住戶之問題，故似應以劃定都市更新地區之時點為準，於該時點後所為安置或補償，使得納入相關獎勵範圍。而本案更新事業計畫範圍位於89年9月26日本府所劃定「景美國小北側更新地區」，故　貴局如以劃定更新地區之時為認定時點，則本案因部分建物係由第三人先行支付補償金額予拆遷戶，嗣後復於86年12月31日由第三人有償讓與00股份有限公司，00股份有限公司受讓權利之時間，均係於劃定更新地區之前，即與臺北市都市更新自治條例第16條第2款第6目△Ｆ６之目的解釋意旨似有未合。