都市更新法規

不參與分配者之現金補償之計算

不參與分配者之現金補償，因不承擔土地再開發風險，應以「權利變換前權利價值計算，無需扣除共同負擔」。相關權利人若達成協議，「更新後之權利價值計算，並扣除共同負擔」大於「權利變換前權利價值」，需徵得全數願意參與權利變換之同意；倘小於者，須徵得全數不願或不能參與權利變換分配者之同意，並將其納入權利變換計畫書中規定，亦無不可。

關於豐原市oo社區都市更新會等函為以權利變換方式實施都市更新事業，對不願或不能參與分配者之現金補償「應以權利變換前權利價值計算，無需扣除共同負擔」可否修正為「得以更新後之權利價值計算，並扣除共同負擔」計算現金補償乙案。

一、查土地權利關係人因實施權利變換而領取現金之種類，依都市更新條例第三條第五款及第三十一條第一項之規定，概可分為權利金及補償金等兩種。其差別在於前者願意以其權利參與權利變換，共同承擔土地再開發之風險，但不分配權利變換後之建築物及其土地應有持分，而於權利變換後領取其應得權利價值之對價；後者則為不願意參與權利變換，不承擔土地再開發之風險，而於實施權利變換前發給現金補償後，強制將其權利交由實施者實施土地再開發。職是之故，本部爰以90年9月27日台90內營字第9085560號函釋：不願或不能參與分配者之「現金補償數額」，應以權利變換前權利價值計算，無需扣除共同負擔。上開解釋尚無不妥，仍應予維持。
二、惟前開補償金之計算標準，都市更新條例並未明文，考量都市更新條例有關權利變換之機制，係參採民間行之有年之協議合建所建立，其有關權利之處理倘能達成協議，法亦無不許之規定。爰此，本案豐原市oo社區都市更新會等對於不願或不能參與分配者，建議得改以「更新後之權利價值計算，並扣除共同負擔」，給予現金補償乙節，倘經相關權利關係人達成協議，並納入權利變換計畫書中規定，亦無不可。至所謂達成協議，應視改變後之現金補償數額是否高於依本部前開號函釋所計算之數額而定，如現金補償數額高於本部前開號函釋所計算之數額，因其將增加願意參與權利變換者於實施都市更新事業之負擔，故應徵得全數願意參與權利變換之同意；如現金補償之數額低於本部前開號函釋所計算之數額，因其將造成不願或不能參與權利變換者之損失，則應徵得全數不願或不能參與權利變換分配者之同意，爰補充解釋。