都市更新法規

同意書重複出具處理方式

涉及現行制度面之重要變革，其後續處理方向，法規會建議再行就上開利弊分析之研究意見，說明行政實務運作上窒礙難行之處，敦請內政部再行研議後，再辦理後續事宜。

關於本府受理都市更新事業案涉及同意書重複出具情形處置之適宜性疑義，復如說明，請 查照。

一、復 貴局97年6月27日北市都授新字第09704467100號函。
二、本案 貴局來函所詢問題係本府受理都市更新事業概要或都市更新事業計畫報核時，迭有同一更新單元範圍有2家以上實施者檢附之相關文件中有同意書重複出具之情形，且經核算同意比例皆達法定門檻，致有同意書可否重複出具之疑義。
三、查都市更新條例(下稱本條例)第10條第2項：「前項之申請(按:都市更新事業概要)，應經該更新單元範圍內私有土地及私有合法建築物所有權人均超過十分之一，並其所有土地總面積及合法建築物總樓地板面積均超過十分之一之同意……。」；又本條例第22條第1項：「實施者擬定或變更都市更新事業計畫報核時，其屬依第十條規定申請獲准實施都市更新事業者，除依第七條劃定之都市更新地區，應經更新單元範圍內私有土地及私有合法建築物所有權人均超過二分之一，並其所有土地總面積及合法建築物總樓地板面積均超過二分之一之同意外，應經更新單元範圍內私有土地及私有合法建築物所有權人均超過五分之三，並其所有土地總面積及合法建築物總樓地板面積均超過三分之二之同意；其屬依第十一條規定申請獲准實施都市更新事業者，應經更新單元範圍內私有土地及私有合法建築物所有權人均超過三分之二，並其所有土地總面積及合法建築物總樓地板面積均超過四分之三之同意。但其私有土地及私有合法建築物所有權面積均超過五分之四同意者，其所有權人數不予計算。」此為現行本條例關於申請都市更新事業概要核准及都市更新事業計畫報核時，應有私有土地及私有合法建築物所有權人之人數與產權比例之一定門檻比例之規定。又現行行政實務關於上開本條例之同意，係採出具同意書之方式，並以符合一定門檻之比例為申請核准或報核之前提要件。
四、本案爭議，前經內政部參採法務部97年5月21日法律字第0970016365號函釋意見，認為以本條例第10條之文義觀之，尚無限制同一所有權人不得重複出具同意書之規定云云(內政部97年6月3日台內營字第0970804501號函參照)，換言之，該部係認為同一更新單元範圍得有2家以上實施者同時實施都市更新事業。惟此一解釋對現行行政實務上運作之衝擊及參與都市更新事業之相關權利人之權益造成之影響為何?經本會研議後之法律分析如下:(一)優點分析:1、賦予出具同意書之人有選擇其他實施者之機會，使實施者形成競爭關係，不致造成先搶先贏之獨占現象，有利於確保參與更新之私有土地及私有合法建築物所有權人之權益。2、在已逾撤銷同意時點或無民法上之意思表示不健全之情形或出具同意書與報核時之都市更新事業計畫權利義務相同而無法撤銷同意時(本條例第22條第3項規定參照)之其他選擇或替換實施者之補救方法。(二)缺點分析: 1、造成都市更新事業案不安定，增加行政作業負擔，可能延宕更新時程。2、無法排除實施者惡性競爭，競相出價爭取同意書，導致更新利潤降低後而不願或無法繼續實施更新事業計畫，或將競相出價之成本轉嫁為降低更新標的之品質，而不符本條例第1條所示之追求公共利益之鵠的。3、在有2家以上實施者同時進行都市更新事業案審議時，反形成由本府代替私有土地及私有合法建築物所有權人擇定實施者所提都市更新事業案之奇異狀況，憑添行政決定上之困難與無謂外力干涉之滋擾。4、又如2家以上實施者先後進行都市更新事業案時，本府如先核定並發布其中1家實施者之都市更新事業案，進度較後之其他實施者所提之都市更新事業案是否當然脫離行政程序而失其效力，不免涉及信賴保護之問題，徒增法律關係之複雜化。5、於優點分析(一)2之各種無法撤銷同意情形，在出現其他實施者亦有意願投入同一更新範圍之都市更新事業時，從另一角度觀察，不免架空本條例第22條第3項規定之適用。
五、綜上說明，關於本府受理都市更新事業案涉及同意書可否重複出具疑義，實有一體二面之利弊得失，且涉及現行制度面之重要變革，其後續處理方向，本會建議再行就上開利弊分析之研究意見，說明行政實務運作上窒礙難行之處，敦請內政部再行研議後，再辦理後續事宜。
六、以上意見，敬請卓參。

台北市政府於97年10月15日訂定臺北市政府受理都市更新事業案涉及同意書重複出具時之處理要點。