都市更新法規

一、本工程造價要項於99年2月11日提經本市都市更新及爭議處理審議會第32次會議通過，做為都市更新事業計畫及權利變換計畫之工程造價審議參酌。

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二、建築物工程造價標準單價表（單位：平方公尺）

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三、建築物工程造價核計原則
（一）包含項目：
1.建築工程
（1）假設工程。
（2）基礎工程。
（3）結構體工程。
（4）外部裝修工程。
（5）內部裝修工程。
（6）門窗工程。
（7）防水隔熱工程。
（8）雜項工程。
（9）景觀工程（庭園及綠化工程）。
（10）設備工程（電梯、衛浴、廚具等設備）。
2.機電工程
（1）電氣工程。
（2）弱電工程。
（3）給排水工程。
（4）生活廢水工程。
（5）消防設備工程。
（6）通風工程。
3.勞工安全衛生費、空氣污染防制費。
4.施工稅捐、利潤及管理費
（二）不包含項目：
1.拆除工程。
2.建築設計費、鑑界費、鑽探費、建築相關規費。
3.公寓大廈管理金、開放空間基金。
4.協助開闢公共設施相關費用（含土地成本、地上物拆遷、道路開闢費用）。
5.周邊公有建築物維護費用。
6.物價調整費。
（三）特殊因素，得專案研析說明另行設計及提出價格說明者：
1.特殊大地工程（含地質改良，不含一般基樁）。
2.山坡地開發工程。
3.特殊設備（包括機械停車、空調設備）。
4.綠建築設施。
5.大樹保護及遷移費用。
6.減震、制震構造。
7.特殊設備及工法或行政單位要求。
8.特殊外牆工程 。
9.環境監測費。
10.其他。
（四）建築物使用用途：辦公室、住宅、店舖及一般市場。
建築物主體有兩種以上構造時，其單價應按其構造比例及本表單價加權計算之。前述所稱建築物主體係指地面層以上之建築物結構。建築物之結構不同類別時，其單價應按其各類使用比例及本表單價加權計算之。同一建築基地之建築物分屬兩種以上不同樓層時，其單價應按各部分所佔樓地板面積比例及個別單價平均計算之。若地下層連通且建築物主體有兩種以上構造時，其單價應按各部分所佔比例，提出合理分算方式進行計算之。
（五）建築物地下層計算方式，有下列情形者，得按標準單價依下列核計原則另計加成：
1.地上層7層至15層建築物其地下樓層超過2層。
2.地上16層以上建築物其地下樓層數超過3層。
以上各超建樓層之實際面積按核列地面層以上認列單價依下述算式加計造價：
1.超建第1層部份，該層加計造價30%。
2.超建第2層部分，該層加計造價40%。
3.超建第3層部分，該層加計造價50%。
4.超建第4層（含）以上部分，該層加計造價60%。
【地下層加成之計算範例】
加計原則以超建樓層當層樓地板面積加計之。
範例：
若某都市更新建物，鋼筋混凝土造，樓高14層，地下室4層，建材等級中高級，每層樓地板面積為1,000M2，依據核計原則地下室超建二層，因此加計方式如下：
1.「鋼筋混凝土造、11-15層、第二級」標準單價為32,100元。
2.超建之地下層第三層，當層之標準單價可加計30%，計算方式32,100×(1+30%)=41,700元。（計算至百元，百元以下四捨五入）。
3. 超建之地下層第四層，當層之標準單價可加計40%，計算方式32,100×(1+40%)=44,900元。（計算至百元，百元以下四捨五入）。
因此其地下層第一以及第二層之標準單價為32,100元，第三層為41,700元，第四層為44,900元。
（六）建築物地上層計算方式：建築物之樓層高度以標準高度為4M內為主，有下列情形者，得按標準單價依下列核計原則另計加成：
1.樓層高度超過4M（不含4M），每增加0.1M該層加計造價1%進行計算。
2.後續樓層高度以此類推方式進行加計造價。
3.其中一樓設計如供住宅使用者以4.2公尺為基準高度，如供商業使用者以4.5公尺為基準高度。
【地上層加成之計算範例】
加計原則以超出標準樓層高度當層樓地板面積加計之。
範例：
若某都市更新建物，鋼筋混凝土造，樓高14層，1-10樓樓高3.6M，11-14樓樓高4.2M，建材等級中高級，每層樓地板面積為1,000M2，依據核計原則1-10層樓標準單價不加計，11-14樓標準單價加計2%（每增加0.1M，加計1%），因此加計方式如下：
1.「鋼筋混凝土造、11-15層、第二級」標準單價為32,100元。
2.11-14樓，各層之標準單價可加計2%，計算方式32,100×(1+2%)=32,700元。（計算至百元，百元以下四捨五入）。
因此1-10樓之標準單價為32,100元，11-14樓各層樓之標準單價為32,700元。
（七）物價指數處理措施及計算方式
1.依據臺北市都市更新處建築物工程造價標準單價表 物價基準日為主。物價基準日原則，當都市更新事業計畫與都市更新權利變換計畫提送時程不同時，其物價基準日以都市更新權利變換計畫之估價基準日為基礎。
（1）採用協議合建方式申請案件，其物價調整基準日以實施者擬具事業計畫申請前六個月內為期限。
（2）採用權利變換方式申請案件，其物價調整基準日需與權利變換計畫之估價基準日一致。
2.建築物標準單價表價格調整週期為2年，或由機關視物價之變動情形，訂定調整週期。
3.本物價調整處理措施之物價指數依據臺北市營造工程物價總指數辦理。
4.調整過後之臺北市都市更新建築物工程造價標準單價表，經送臺北市都市更新及爭議處理審議會決議後公告實施。
5.有關特殊因素另案研析部份，如制震、減震工程或綠建築工程等，並不列入物價調整範圍內。
6.計算方式：
（1）調整日當月營造工程物價指數比較臺北市都市更新建築物工程造價標準單價表物價基準日總指數，其指數增減率之絕對值超過2.5%者，就漲跌幅超過2.5%部分，進行調整臺北市都市更新建築物標準單價表之單價；指數增減率之絕對值在2.5%以內者，不予調整。
 指數增減率＝[（B/C）－1] ×100%
 B＝調整日當月總指數。﹝1.調整日係指本處理措施第二點之規定日﹞
 C＝臺北市都市更新建築物工程造價標準單價表物價基準日當月總指數。
 指數增減率由百分比換算為數值後，計算至小數點以下第四位(第五位四捨五入)。
（2）每期調整價格均以下列公式計算調整金額（計算至百元，百元以下四捨五入）：
 A× (指數增減率之絕對值－2.5%)
 其中A＝臺北市都市更新處建築物工程造價標準單價表物價基準日之價格。
（3）指數增減率為正值者，就上開調整金額調整﹔指數增減率為負值者，就上開調整金額扣減。
【物價調整之計算範例】（以下相關數據為假設值）
1.臺北市都市更新建築物工程造價標準單價表基準日(98年7月)當月之臺北市營造工程物價指數之總指數為112.30。
2.於98年9月辦理物價調整措施，當月之臺北市營造工程物價指數之總指數為121.21。
3.假設98年7月臺北市都市更新建築物工程造價標準單價表「鋼筋混凝土造、11-15層、第二級」之價格為32,100元，則當月(98年9月)之物價調整計算如下：
（1）指數增減率=[(121.21/112.30)-1] x 100% =7.93%
（2）調整金額
 A×(指數增減率之絕對值－2.5%)
=32,100x(7.93%-2.5%)=1,700（計算至百元，百元以下四捨五入）
 故當期(98/09)之物價調整金額為1,700元
4.於98年9月當期臺北市都市更新建築物工程造價標準單價表「鋼筋混凝土造、11-15層、第二級」之調整價格為：
98年7月之價格加上98年9月物價調整之金額
32,100元+1,700元=33,800元
（八）本表所列單位面積造價均包含施工者之稅捐、利潤及管理費；樓層數六樓以上者含法定電梯設備。
（九）工程造價基準表所稱面積係指該建築物之總樓地板面積（平方公尺）。註：營建費用 = 總樓地板面積 × 工程造價；另△F4及△F5-6等二項容積獎勵，於計算銷售淨利時所用之工程造價以產權面積計算。
（十）工程造價基準表各種構造之造價，已反應樓層高度、建材（含結構材料）、設計及法定設備之差別。建材等級差異之標準造價已於表中詳列（詳細內容請參照建材設備等級表）。
1.為一般合格等級建材。
2.為中高級品等級建材。
3.為高級品等級建材。
（十一）樓層高度，建材、設備等特殊者得敘明理由，並視其實 價酌予調整。
（十二）依本原則另予加成、物價調整或特殊項目所增加費用，如涉及申請都市更新建築容積獎勵項目，不得重複列入。
（十三）各級工程造價提列時，「建材設備調查表」所列14項中「一、外觀牆面」、「二、牆面（含踢踏板）」、「三、地坪（含門檻）」、「五、門窗設備」、「九、停車設備」、「十、電氣設備」及「十一、通風工程及空調設備」等7項為各該級建材設備必要項，至於其餘項目（十四、消防設備除外）應有4項以上達該級建材設備，以作為是否符合該級建材設備自評原則。

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四、營造工程費用估算表

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五、建材設備等級表

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六、建築工程建材設備等級表

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