都市更新法規

1.共同負擔支付方式2.最小分配單元認定3七人以下之土地及合法建築物所有權人辦理都市更新事業之實施主體4理事長資格5因重大喪失債信不得擔任更新會理監事者之認定6建物因震災全倒並經拆除滅失，是否適用公寓大廈管理條例。7.查封登記之共有人可否行使土地法第34-1條

1.共同負擔支付方式為以都市更新方式辦理災後集合住宅重建並以權利變換方式實施時，土地所有權人以其原有土地權利參與外，因尚需提供部分建築費用，雖有部分建築物及其土地應有部分需依規定抵付共同負擔，惟可依其所提供之建築費用按比例分配部分更新後之建築物及其土地應有部分，應合所需。
2.最小分配單元認定，為實施者訂定且載於權變計畫書，經審議會通過，並經發布實施者，符合都市更新條例第30條第4款規定意旨。
3.七人以下之土地及合法建築物所有權人應委託或自行設立都市更新事業機構為實施者實施之。
4.因重大喪失債信不得擔任更新會理監事者之認定，因屬事實認定，宜由直轄市、縣（市）政府依各該都市更新事業之實際情形予以認定。
5.依九二一震災重暫行條例第17條之1第1項辦理公寓大廈原地重建者，該條文並未排除公寓大廈管理條例第14條之適用，故仍應依法院命其區分所有權人出讓其區分所有權及其基地所有權應有部分辦理。
6. 建物因震災全倒並經拆除滅失，區分所有權已不復存在，故無公寓大廈管理條例之適用。
7.共有土地之處分，部分共有人之應有部分經法院查封者，因其為執行法院應債權人之聲請，依強制執行法規定，就提供強制執行之不動產，囑託登記機關為限制該不動產處分之登記，即無土地法第34條之1第1項規定之適用。

關於貴所函送「九二一震災以都市更新方式重建及原地重建疑難問題解決方案建議書」乙案本署答復情形詳如附件

問題一：更新前已定他項權利及辦竣限制登記而該土地所有權人不願或不能參加分配，其他項權利及限制登記應如何處理？
答：本項問題因涉及民法及土地法相關規定，本署已另函請法務部及本部地政司表示意見，俟上開二單位函復意見到署後，再憑具復。
問題二：實施權利變換時之營建工程費等共同負擔應如何支付始為適法？
答：
一、「權利變換：係指更新地區內之土地所有權人、合法建築物所有權人、他項權利人或實施者，提供土地、建築物、他項利或資金，參與或實施都市更新事業，於都市更新事業計畫實施完成後，按其更新前權利價值及提供資金比例，分配更新後建築物及其土地之應有部分或權利金」，為都市更新條例第三條第五款所規定。準此，權利變換除可以權利變換範圍內之土地、建築物與他項權利參與外，土地所有權人、合法建物所有權人及他項權利人亦可以提供部分資金之方式，取得部分更新後之建築物及其土地應有部分。是以，以都市更新方式辦理災後集合住宅重建並以權利變換方式實施時，土地所有權人以其原有土地權利參與外，因尚需提供部分建築費用，雖有部分建築物及其土地應有部分需依規定抵付共同負擔，惟可依其所提供之建築費用按比例分配部分更新後之建築物及其土地應有部分，應合所需。所敘問題似僅涉及權利變換計畫規劃設計事宜，尚無立即修訂法規之必要。
二、至本項問題貴所所提解決辦法二：准許各更新單元之實施者自行訂定最小分配面積單元之建議，如該最小分配面積單元於權利變換計畫書中所明定，經縣（市）政府都市更新審議委員會審議通過，並經縣（市）政府發布實施者，應符合都市更新條例第30條第4項規定意旨。
問題三：七人以下之土地及合法建築物所有權人得否申請為實施者實施都市更新事業？
答：按「七人以下之土地及合法建築物所有權人以都市更新方式辦理重建時，依都市更新條例第10條第1項及第14條規定，應委託或自行設立都市更新事業機構為實施者實施之」，為本部90年8月30日台90內營字第9012025號令（附件一）所規定，請卓參。
問題四：更新團體之理事長，當選後如有都市更新團體設立管理及解散辦法第15條各款情形之一者，應如何處理？
答：按都市更新團體設立管理及解散辦法第15條各款規定意旨，係為避免都市更新事業因都市更新會之理事或候補理事涉有上開條文各款情事時，而無法順利推動所為之消極資格限制。第丘款至第四款屬選任理事或候補理事前即已存在之事實，並無本項問題之發生；至如有第5款及第六款規定情事發生時，則應視如由其繼續擔任理事長，是否會影響都市更新事業之推動而定，因屬事實認定，宜由直轄市、縣（市）政府依各該都市更新事業之實際情形予以認定，本部90年9月27日台內營字第9085560號函（附件二）示亦有相同見解，請卓參。
問題五：集合式住宅區分所有權人依法決議重建時，不同意重建者經法院判決命其出讓產權而不從者，應如何處理？
答：
一、「按九二一震災重暫行條例第17條之1第1項規定，明定公寓大廈因震災毀損、而辦理原地重建或修繕補強者，得依區分所有權人會議決議為之，不受公寓大廈管理條例第31條第1項規定之限制，惟並未排除公寓大廈管理條例第14條之適用。故九二一震災重建暫行條例第17條之1第1項規定，仍有公寓大廈管理條例第14條規定之適用」，前經行政院九二一震災災後重建推動委員會90年5月18日（90）重建住字第914號函（附件三）示在案。
二、復按公寓大廈管理條例第14條第1項規定，「公寓大廈有前條第2款或第3款情形之一，經區分所有權人會議依第31條規定決議重建時，區分所有權人不同意決議又不出讓區分所有權或同意後不依決議履行其義務者，管理負責人或管理委員會得訴請法院命區分所有權人出讓其區分所有權及其基地所有權應有部分。」至有關集合住宅區分所有權依法決議重建時，不同意重建者經法院判決命其出讓產權而不從者，仍應依法院命其區分所有權人出讓其區分所有權及其基地所有權應有部分辦理。
問題六：公寓大廈因震災全倒並經拆除滅失，其管理組織是否當然消滅？
答：「關於建築物因震災全倒並經拆除滅失，其區分所有權已不復存在，其管理組織自亦不存在，業經本部90年2月27日台90內營字第9082663號函示在案，有關原公寓大廈管理委員改選乙節，依前揭規定，公寓大廈暨經拆除滅失，區分所有權已不復存在，故無公寓大廈管理條例之適用；又有關原公寓大廈公共基金之處分及運用乙節，按『專有部分不得與其所屬建築物共用部分之應有部分及其基地所有權或地上權之應有部分分離而為移轉或設定負擔。』為公寓大廈管理條例第4條第2項所明定，本案依前開條文意旨，其公共基金不宜由該社區成立之都市更新會、社區重建推動委員會運用，應由土地持分所有權人或地上權人所共有，至如何運用，應依民法合意為之」，為本部90年8月7日台90內營字第9011137號函（件四）規定，請卓參。
問題七：共有土地之處分，部分共有人之應有部分經法院查封者，即無土地法第34條之1第1項規定之適用，所稱「查封」者，究係何指？
答：依本部地政司90年9月10日90地司（7）發字第9002768號書函（附件五）規定略以：「所謂『查封登記』乃執行法院應債權人之聲請，依強制執行法規定，就提供強制執行之不動產，囑託登記機關為限制該不動產處分之登記」，請卓參。
問題八：震災前有合法獨立產權登記之防空避難室及花台，原地重後得否予以回復原產權登記？
答：本項問題因涉及建物登記相關規定，本署已另函請本部地政司表示意見，俟該司函復意見到署後，再憑具復。
問題九：經申請報備之案件，起造人是否准予變更？
答：查本署89年7月24日89營署建字第22313號函（附件六）之規定，係依據九二一震災災區築管理簡化規定第3點及九二一震災重建暫行條例第13條規定之意旨所為之釋示，應無疑義。另有關因震災毀損之集合住宅（公寓大廈）若經區分有權人會議依公寓大廈管理條例第31條（或九二一震災重建暫行條例暫行條例第17條之1）規定決議重建者，其部分區分所有權人將其持分土地移轉他人時，仍得依九二一震災重建暫行條例第十條規定提出重建之申請，為于部89年11月15日台89內營字第8984932號函（附件七）所明釋。依上開函釋，並無排除公寓大廈管理條例第14條之受讓人，依九二一震災重暫行條例第13條規定提出重建之申請。

九二一震災重建暫行條例已於95年2月4日廢止
團體辦法第3條於101年修改為「土地及合法建築物所有權人過半數或七人以上發起籌組」