都市更新法規

臺北市為辦理都市更新，以促進都市土地有計畫之再開發利用，復甦都市機能，改善居住環境，增進公共利益，特制定本自治條例。
有關都市更新，除都市更新條例及其授權訂定之法規另有規定外，適用本自治條例之規定。

依都市更新條例實施都市更新事業之機關、機構或團體（以下簡稱實施者）於都市更新事業計畫擬定前，應進行詳細調查，其調查結果並應於都市更新事業計畫內敘明之。
前項詳細調查項目，應包括每宗土地及建築物使用性質、強度、權屬、人口組成、公共設施、地區環境及居民意願等。

主管機關實施都市更新事業計畫範圍內建築及農作改良物之拆遷補償暨違章建築處理，準用臺北市舉辦公共工程對合法建築及農作改良物拆遷補償暨違章建築處理有關規定之標準辦理。
都市更新建設事業准由私人團體辦理時，其拆遷補償不得低於前項標準。

臺北市政府（以下簡稱市政府）實施都市更新事業計畫範圍內建築及農作改良物之拆遷補償暨違章建築處理，比照臺北市舉辦公共工程對合法建築及農作改良物拆遷補償暨違章建築處理有關規定之標準辦理。
都市更新建設事業准由私人或團體辦理時，其拆遷補償不得低於前項標準。

本市整建住宅（以下簡稱整宅），經市政府社會局核定為低收入戶，且無其他住宅者，於實施都市更新後取得土地及建築物，或領取補償金自購住宅時，得申請住宅貸款利息補貼，其所需經費由市政府編列預算支應。
前項利息補貼之計算公式，由市政府定之。
第一項之整宅係指本市早期為安置公共工程拆遷戶而興建之住宅，其範圍由市政府公告之。

本市整宅之都市更新，得由市政府擔任實施者。

整宅都市更新事業推動初期所需之規劃費，得由整宅都市更新會向市政府申請補助；其補助辦法由市政府定之，並循預算程序辦理。

都市更新事業計畫範圍內非屬都市計畫道路之現有巷道，經整體規劃為可供建築用地，如鄰近計畫道路已開闢或自行開闢完成可供通行，且符合下列情形之一者，得併都市更新事業計畫送本市都市更新審議委員會（以下簡稱審議委員會）審議通過後，予以廢止或改道，免依臺北市現有巷道廢止或改道有關規定辦理：
一現有巷道全部位於都市更新事業計畫範圍內。
二同一街廓內單向出口之現有巷道自底端逐步廢止者。

都市更新事業計畫範圍內之既成道路，其非屬都市計畫道路者，經整體規劃為可供建築用地，如鄰近計畫道路已開闢或自行開闢完成可供通行或依規定改道而無繼續供公眾通行之必要時，得併都市更新事業計畫送本市都市更新審議委員會審議通過後，予以廢止或改道。

主管機關依都市更新條例第三十條規定訂定權利變換最小分配面積單元基準時，應依個案並考量本市未來都市發展之型態、人口結構、產業特性等因素，就權利變換計畫規定之最小建築單元面積及其對應之土地所有權持分面積，訂定最小建築單元之建築物與土地總價值後定之。
前項基準之最小建築單元面積，不得小於國民住宅社區規劃及住宅設計規則丁種住宅最小面積。但本市整宅之都市更新事業，不在此限。

市政府依都市更新條例第三十條規定訂定權利變換最小分配面積單元基準時，應依個案並考量本市未來都市發展之型態、人口結構、產業特性等因素，就權利變換計畫規定之最小建築單元面積及其對應之土地所有權持分面積，訂定最小建築單元之建築物與土地總價值後定之。
前項基準之最小建築單元面積，得視地區特性及實際狀況定之。但不得小於國民住宅社區規劃及住宅設計規則丁種住宅最小面積。

都市更新單元劃定基準，應符合下列規定之一：
一為完整之計畫街廓者。
二街廓內面積在二千平方公尺以上者。
三街廓內鄰接二條以上之計畫道路，面積大於該街廓四分之一，且在一千平方公尺以上者。
四街廓內相鄰土地業已建築完成，確無法合併更新，且無礙建築設計及市容觀瞻，其面積在一千平方公尺以上，並為一次更新完成者。但其面積
在五百平方公尺以上，經敘明理由，提經審議委員會審議通過者。
五跨街廓更新單元之劃設，其中應至少有一街廓符合第一款至第四款規定之一，並採整體開發，且不影響各街廓內相鄰土地之開發者。
前項所稱街廓，係以基地四週面臨計畫道路為原則，如因基地鄰接永久性空地、公園、廣場、堤防、河川等，其鄰接部分邊界得視為街廓邊界。

依都市更新條例第十一條自行劃定更新單元，申請實施都市更新事業者，其劃定基準應符合第十二條及更新單元內重建區段之建築物及地區環境狀況評估標準表所列規定，其裁量基準由主管機關定之。
前項自行劃定更新單元，申請人應於主管機關審核通過後，六個月內擬具事業概要或更新事業計畫報核，逾期未報核者，應依前項規定重新辦理申請。
第一項之基地位於保護區、農業區、依山坡地保育利用條例第三條規定劃定之山坡地、適用臺北市山坡地開發建築要點地區或空地過大者，不受理其申請。
第一項之申請不得涉及都市計畫主要計畫之擬定或變更。但其僅涉及主要計畫局部性之修正，且不違背其原規劃意旨，並符合都市更新條例施行細則第十二條所定情形者，或僅涉及細部計畫之擬定、變更者，不在此限。
第一項更新單元內重建區段之建築物及地區環境狀況評估標準表及第三項空地過大基地認定基準，由主管機關定之。

未經主管機關劃定應實施都市更新之地區，其土地及合法建築物所有權人自行劃定更新單元，申請實施都市更新事業者，應符合第十二條規定，且更新單元內重建區段之建築物及地區環境狀況應符合評估標準表所列規定，並於更新事業概要內載明。
前項自行劃定之更新單元，應送經主管機關核轉本市都市計畫委員會審議通過後，公告實施之。
第一項之申請不得涉及都市計畫主要計畫之擬定或變更。但其僅涉及主要計畫局部性之修正，且不違背其原規劃意旨，並符合都市更新條例施行細則第十二條所定情形者，或僅涉及細部計畫之擬定、變更者，不在此限。
第一項更新單元內重建區段之建築物及地區環境狀況評估標準表，由主管機關定之。

市政府未劃定為應實施都市更新之地區，其土地及合法建築物所有權人自行劃定更新單元，申請實施該地區之都市更新事業者，更新單元內重建區段之建築物及地區環境狀況應符合附表一所列規定，並於更新事業概要內載明。
前項自行劃定之更新單元，應以一完整之計畫街廓為原則。但有都市更新條例施行細則第五條第二項但書規定之情形者，得依該規定辦理，並於送經市政府核轉本市都市計畫委員會審議通過後，公告實施之。
第一項之申請不得涉及都市計畫主要計畫之擬定或變更。但其僅涉及主要計畫局部性之修正，且不違背其原規劃意旨並符合都市更新條例施行細則第十二條所定情形者，或僅涉及細部計畫之擬定、變更者，不在此限。

實施都市更新事業計畫範圍位於本市住宅區、第一種商業區、第二種商業區者，得以原建蔽率及依第十九條規定核計建築容積獎勵額度不超過各該建築基地零點一五倍法定容積再加其原建築容積辦理重建。

獲准投資興辦之實施者，得申請市政府配合或協助下列事項：
一協助蒐集或閱覽土地及其改良物等相關資料。
二協助辦理公有土地及其改良物之取得、租用等事宜。
三配合優先辦理興闢區內公共設施。
四協調有關單位配合興闢公用事業設施。
五協助辦理都市更新事業所需貸款。
六酌予補助法定或經市政府認定須保存維護之歷史建築物之維護費。
前項第六款之補助及認定標準，由市政府定之。

都市更新事業經核准建築容積獎勵者，得放寬高度限制。但其建築物各部分高度不得超過自該部分起量至面前道路中心線水平距離之五倍，且其後院深度比不得小於零點二五。

都市更新事業經核准建築容積獎勵者，得放寬高度限制。但其建築物各部分高度不得超過自該部分起量至面前道路中心線水平距離之五倍。

一 建築容積獎勵額度依下列公式核計：
Ｆ=Ｆ０＋△Ｆ１＋△Ｆ２＋△Ｆ３＋△Ｆ４＋△Ｆ５＋△Ｆ６
Ｆ：獎勵後總容積，其上限依都市更新建築容積獎勵辦法第四條規定辦 理。
Ｆ０：法定容積。
△Ｆ１：都市更新條例第四十四條第一項第一款規定之獎勵容積。
△Ｆ２：都市更新條例第四十四條第一項第二款規定之獎勵容積。
△Ｆ３：都市更新條例第四十四條第一項第四款之獎勵容積。
△Ｆ４：都市更新建築容積獎勵辦法第八條規定考量地區環境狀況之獎勵容積。
△Ｆ５：都市更新建築容積獎勵辦法第八條規定更新單元規劃設計之獎勵容積。
△Ｆ６：都市更新建築容積獎勵辦法第八條規定為處理佔有他人舊違章建築戶之需要之獎勵容積。
二 前款建築容積獎勵項目之評定基準依下列規定辦理：
（一）△Ｆ１：以原建築容積高於法定容積部分核計；所稱原建築容積，指建築物建造時，主管機關核發使用執照所核准之建築容積。其屬合法建築物而無使用執照者，以主管建築機關所認定為準。
（二）△Ｆ２：符合都市更新條例相關規定者，以當地居住樓地板面積平均水準乘以原戶數後，扣除法定容積之差額核計。
（三）△Ｆ３：更新地區（單元）公告後，一年內申請實施更新者，給予法定容積之百分之七之獎勵容積；二年內申請實施更新者，給予法定容積之百分之六之獎勵容積；其餘依據都市更新條例等相關規定，在都市更新建築容積獎勵辦法所定時程內申請實施更新者，給予法定容積之百分之五之獎勵容積。
（四）△Ｆ４：以下各項措施所需成本經費，除以獎勵樓層單位面積不含建築成本及管銷費用之銷售淨利核算。但以其建築容積獎勵已有研提相關財務計畫內容及詳實佐證數據予以核計者為限。
1.公益設施捐贈本市者，其建築成本。
2.協助開闢毗鄰基地都市計畫公共設施所需工程、拆遷安置經費及捐贈道路用地成本經費。但依建築相關規定，為基地之出入通路部分應自行開闢者，其工程及拆遷安置經費不得核計獎勵容積。
3.協助附近市有建築物進行整建及維護事業所需相關經費，其額度以法定容積之百分之十為限。
（五）△Ｆ５：考量與鄰近地區建築物之量體、造型、色彩、座落方位相互調和之建築設計、開放空間廣場、人行步道、保存具歷史、紀念性或藝術價值之建築及更新單元規模等因素，並符合下列規定者，得依主管機關所定之更新單元規劃設計之獎勵容積評定基準表規定核計應得之獎勵容積：
1.適用臺北市土地使用分區管制規則綜合設計放寬與容積獎勵者，不適用本目開放空間廣場及人行步道之容積獎勵。
2.留設開放空間廣場及人行步道部分，應無償提供予不特定公眾使用，且不得設置屋簷、雨遮、圍籬或其他障礙物。
（六）△Ｆ６：實施者以現地、異地安置或協議以現金補償基地內舊違章建築戶核計之樓地板面積（每戶不得超過當地樓地板面積平均水準），其額度以法定容積之百分之二十五為限。舊違章建築戶之認定，以民國七十七年八月一日以前興建完成者為限，面積以實測面積為準，並應檢附房屋稅籍資料、門牌編釘、繳納自來水費、電費收據或證明等文件，舊違章建築戶經實施者妥善處理後，不適用本市有關舊違章建築之拆遷、救濟及安置等規定。

本市都市更新事業建築容積獎勵項目及評定基準，依下列規定辦理：
一 建築容積獎勵額度依下列公式核計：
Ｆ＝F0＋ΔF1＋ΔF2＋ΔF3＋ΔF4＋ΔF5＋ΔF6
Ｆ：獎勵後總容積，其上限依都市更新建築容積獎勵辦法第四條規定辦 理。
F0：法定容積。
ΔF1：都市更新條例第四十四條第一項第一款規定之獎勵容積。
ΔF2：都市更新條例第四十四條第一項第二款規定之獎勵容積。
ΔF3：都市更新條例第四十四條第一項第四款之獎勵容積。
ΔF4：都市更新建築容積獎勵辦法第八條規定考量地區環境狀況之獎勵 容積。
ΔF5：都市更新建築容積獎勵辦法第八條規定更新單元規劃設計之獎勵容積。
ΔF6：都市更新建築容積獎勵辦法第八條規定為處理佔有他人舊違章建築戶之需要之獎勵容積。
二 前款建築容積獎勵項目之評定基準依下列規定辦理：
（一）ΔF1：以原建築容積高於法定容積部分核計；所稱原建築容積，指建築物建造時，主管機關核發使用執照所核准之建築容積。其 屬合法建築物而無使用執照者，以建築主管機關所認定為準。
（二）ΔF2：以更新後分配建築物樓地板面積低於當地居住樓地板面積平均水準之人數，乘以當地居住樓地板面積平均水準與更新後分配建築物樓地板面積平均值之差額核算。
（三）ΔF3：更新地區公告後，三年內提出申請實施更新者，給予法定容積百分之五之獎勵容積。
（四）ΔF4：以下列各項措施所需成本經費，除以獎勵樓層單位面積不含建築成本及管銷費用之銷售淨利核算。但以其建築容積獎勵已有研提相關財務計畫內容及詳實佐證數據予以核計者為限。
1.公益設施捐贈本市者，其建築成本。
2.協助開闢都市計畫道路所需工程、拆遷安置及捐贈本市計畫道 路用地成本經費。但依建築法相關規定，為停車場出入道路應自行開闢者，不得核算獎勵容積。
3.認養相關設施、改善鋪面及公共藝術等增進都市景觀美化所需相關經費。
（五）ΔF5：考量富有地方特色之設計、開放空間廣場、人行動線、保存具歷史、紀念性及藝術價值之建築及更新單元規模等因素，依附表二規定核計應得之獎勵容積。但適用臺北市土地使用分區管制規則綜合設計放寬與容積獎勵者，不適用本目開放空間廣場及人行動線之容積獎勵。
（六）ΔF6：實施者為現地安置基地內舊違章建築戶所需樓地板面積及協議以現金補償或異地安置方式核算之樓地板面積（每戶不得超 過當地樓地板面積平均水準），其額度以法定容積之百分之二十為限。舊違章建築戶之認定，以民國七十七年八月一日以前興建完成者為限，面積以實測面積為準，並應檢附房屋稅籍資料、門牌編定、繳納自來水費、電費收據或證明等文件。舊違章建築戶 經實施者妥善處理後，不適用前揭辦法有關舊違章建築之拆遷、 救濟及安置等規定。
三 為改善居住環境，增進公共利益，第一款獎勵容積之核計，應依下列規 定之一辦理：
（一）ΔF1、ΔF2、ΔF3及ΔF6建築容積獎勵額度，合計不得超過ΔF1 至ΔF6各項獎勵容積總和之零點五倍。
（二）以建築基地零點三倍之法定容積再加其原建築之容積為獎勵後容積之上限者，其零點三倍法定容積之獎勵應以公益性之ΔF4及ΔF5為主；ΔF2、ΔF3及ΔF6建築容積獎勵額度，合計不得超過Δ
F4及ΔF5之和。

本自治條例自公布日施行。

依都市更新建築容積獎勵辦法第三條規定，另依其他法令規定申請建築容積獎勵者，應將該等相關計畫納入都市更新事業計畫中，且其申請獎勵項目之性質不得重複。
前項經核定之獎勵後總容積，即為該都市更新事業範圍申請建造執照時之最大允許建築容積。

實施都市更新事業提供之公益設施，其產權捐贈本市者，其捐贈內容應包括土地、建築物及其他附屬設施，由市政府相關機關管理或依據臺北市市有財產委託經營管理有關規定辦理。
前項公益設施項目如下：
一樓地板面積一百平方公尺以上之圖書館、博物館、藝術中心。
二樓地板面積一百平方公尺以上之健康中心、集會場所或供兒童、青少年、勞工、老人等使用之活動中心。
三其他經審議委員會依都巿更新事業計畫審議通過者。

更新後提供之公益設施，其產權應捐贈本市，由市政府相關機關管理或依據臺北市市有財產委託經營管理辦法規定辦理。
前項公益設施項目如下：
一樓地板面積一百平方公尺以上之圖書館、博物館、藝術中心。
二樓地板面積一百平方公尺以上之健康中心、集會場所或供兒童、青少年、勞工、老人等使用之活動中心。
三廣場、綠地。
四其他經本市都市更新審議委員會依都市更新事業計畫審議通過者。

擬捐贈公共設施之實施者，應於更新事業計畫核定前與主管機關簽訂捐贈公益設施契約書，並於領取使用執照後三個月內完成捐贈公益設施事宜。建築執照需註明捐贈公益設施用途及項目。
前項捐贈公益設施契約，應依行政程序法規定，約定得以該契約書為強制執行之執行名義。

實施者依第十四條規定協助開闢都市計畫道路，而其道路土地為公有者，應由道路主管機關辦理土地撥用後，交予實施者開闢。
前項土地地上物之拆遷，得由實施者提供拆遷補償經費，並由市政府協助辦 理地上物公告、拆除與執行；其安置事宜得依臺北市舉辦公共工程對合法建築及農作物拆遷補償暨違章建築處理辦法第三十七條規定辦理。
由實施者安置者，不適用前項後段規定。

經主管機關核准之實施者申請變更時，應由新實施者檢附下列文件，經主管機關核定後始准申請建築執照：
一原核准實施者、土地及合法建築物所有權人之同意書。
二舊違章建築戶由原實施者安置時，應檢附原實施者與舊違章建築戶簽署之安置協議書；由新實施者安置時，除原安置協議書已有約定應由新實
施者安置者外，應檢附新實施者與舊違章建築戶簽署之安置協議書。
三同意經公證承受原實施者對主管機關及相關權利關係人之承諾與應盡義務之公證書。

本自治條例自公布日施行。
第十六條自本自治條例修正施行之日起十五年後失效。

本自治條例自公布日施行。