都市更新法規

一、新北市政府（以下簡稱本府）為辦理都市更新需要及執行都市更新條例（以下簡稱本條例）第十條及第十一條之規定，特訂定本基準。

二、都市更新單元（以下簡稱更新單元）劃定相關事項，都市計畫或都市更新計畫中另有規定者，依其規定。

三、本基準用詞定義如下：
(一) 街廓：指四周被計畫道路圍成之基地。
(二) 非都市發展用地：指農業區、保護區、河川區、行水區、風景區或其他非屬開發建築用地。
(三) 毗鄰土地已開發完成：指鄰接基地上之合法建築物，其樓層數為六樓以上、或屋齡未達三十年且五樓以下之防火構造物。
(四) 建築物投影比率：指以A0/A1計算之值。其A0、A1規定如下：
A0：合法建築物投影面積或其坐落之基地面積及中華民國九十八年六月二十五日前既有之違章建築物總投影面積。
A1：更新單元面積，得扣除已指定建築線之現有巷道及公共設施用地面積。
前項第一款之基地鄰接河川、永久性空地、非都市發展用地或公共設施用地者，該鄰接河川、空地或用地邊界，視為街廓邊界。

三、本基準所稱街廓，指四周為計畫道路圍成之基地，基地鄰接河川、永久性空地、非都市發展用地、公共設施用地等，該鄰接河川、空地、用地邊界得視同街廓邊界。

三、本基準所稱街廓，指四周為計畫道路圍成之基地，基地鄰接河川、永久性空地、非都市發展用地、已開闢之公共設施用地等，該鄰接河川、空地、用地邊界得視同街廓邊界。

四、更新單元不得位於非都市發展用地，且不得涉及都市計畫主要計畫之擬定或變更。但有下列情形者，不在此限：
(一) 符合本條例施行細則第二十一條所定情形。
(二) 僅涉及細部計畫之擬定、變更者。

四、自行劃定之更新單元，不得位於農業區、保護區等非都市發展用地。前項劃定之更新單元，不得涉及都市計畫主要計畫之擬定或變更。但僅涉及主要計畫局部性之修正不違背其原規劃意旨，而符合本條例施行細則第十二條所定情形，或僅涉及細部計畫之擬定、變更者，不在此限。

五、劃定更新單元時，不得造成毗鄰土地無法單獨建築。但該毗鄰土地或合法建築物所有權人確實不願參與更新，且經新北市(以下簡稱本市)都市更新審議委員會同意者，不在此限。

六、自行劃定更新單元時，不得造成相鄰土地無法單獨建築。但該相鄰土地地主確實不願參與更新，且經本市都市更新審議委員會同意者，不在此限。

六、自行劃定更新單元時，不得造成相鄰土地無法單獨建築。

六、更新單元應臨接計畫道路或已指定建築線之現有巷道，其所臨接之計畫道路或現有巷道之寬度應達八公尺以上，或與基地退縮留設深度合計達八公尺以上，且臨路總長度應達二十公尺以上，並符合下列規定之一者：
(一) 為完整之計畫街廓。
(二) 臨接計畫道路或本府已指定建築線之現有巷道，且面積達一千五百平方公尺以上。
(三) 臨接二條以上計畫道路，且面積達一千平方公尺以上。
(四) 毗鄰土地已開發完成且無法合併更新，且有下列情形之一者：
1、面積一千平方公尺以上，且一次完成更新者。
2、面積五百平方公尺以上未達一千平方公尺，且有下列情形之一者：
(1)經政府代管。
(2)依土地法第七十三條之一規定由地政機關列冊管理。
(3)祭祀公業土地。
(4)以日據時期會社或組合名義登記。
(5)以神明會名義登記。
(6)土地總登記時，登記名義人姓名或住址記載不全。
(7)夾雜公有土地，且其面積不超過更新單元總面積之二分之一。
(五) 面積五百平方公尺以上，且有下列情形之一，並經本市都市更新審議委員會同意者：
1、更新單元內四樓以上合法建築物坐落之基地面積達更新單元面積二分之一。
2、更新單元內合法建築物原建築容積合計高於更新單元基準容積者。
經政府取得所有權並開闢完成之計畫道路或其他公共設施用地，不得計入前項更新單元面積。

五、於同一街廓自行劃定之更新單元，應臨接計畫道路或已指定建築線之現有巷道，其所臨接之計畫道路、現有巷道之寬度應達八公尺或與基地退縮留設深度合計達八公尺，且臨路總長度應達二十公尺，並應符合下列規定之一：
（一）為完整之計畫街廓者。
（二）臨接計畫道路或本府已指定建築線之現有巷道，且面積達一千五百平方公尺者。
（三）臨接二條以上計畫道路，且面積達一千平方公尺者。
（四）相鄰土地已開發完成，無法合併更新，其面積達一千平方公尺且一次完成更新者，或其面積達五百平方公尺且更新單元內之土地有下列情形之一者：
1.經政府代管。
2.依土地法第七十三條之一規定由地政機關列冊管理。
3.祭祀公業土地。
4.以日據時期會社或組合名義登記。
5.以神明會名義登記。
6.土地總登記時，登記名義人姓名或住址記載不全。
（五）面積達五百平方公尺，有下列情形之一，並經新北市（以下簡稱本市）都市更新審議委員會同意者：
1.更新單元內四樓以上合法建築物座落之基地面積達更新單元面積二分之一。
2.合法建築物座落之基地面積與其他土地上之違章建築物投影面積達更新單元面積三分之一，其中合法建築物座落之基地面積應達前述面積總和之二分之一，且實施方式採百分之百協議合建者。
3.更新單元內，合法建築物原建築容積合計高於更新單元法定容積者。
4.更新單元內夾雜公有土地者。
前項第四款所稱已開發完成，係指鄰地合法建築物樓層數在六樓以上或五樓以下屋齡未達三十年之防火構造物。
於相鄰二個以上街廓自行劃定之更新單元者，應同時符合下列規定：
（一）其中一街廓之更新單元基地，應符合第一項第一款至第三款規定之一。
（二）應一次完成更新，且不影響各街廓內相鄰土地之開發。
經政府機關取得所有權並開闢完成之計畫道路或其他公共設施用地，不得計入第一項更新單元面積。

七、更新單元內重建區段建築物投影比率應符合下列規定：
(一) 更新單元為完整街廓，其建築物投影比率不低於四分之一。
(二) 更新單元位於法定山坡地，其建築物投影比率不低於二分之一。
(三) 非屬前二款之更新單元，其建築物投影比率不低於三分之一。
更新單元位於經劃定應實施更新之地區內，且於中華民國一百十年九月九日前申請事業概要、都市更新事業計畫或籌組都市更新會，或都市更新計畫另有規定者，免檢討前項規定。

八、未經劃定應實施更新之地區，自行劃定更新單元者，更新單元位於高潛勢土壤液化地區內之建築物屋齡達二十年，其餘更新單元內建築物屋齡達三十年，其投影面積比例應達建築物總投影面積二分之一，並符合第四點至第六點規定，且重建區段建築物及地區環境狀況應符合附表所列指標二項以上。
前項更新單元內建築物總投影面積應符合下列公式：
（一） A0/A1≧ 1/3。
（二）位於法定山坡地： A0/A1≧ 1/2。
（三）如更新單元為完整街廓或範圍內有本基準第五點第一項第四款第一目至第六目之情形者： A0/A1≧ 1/4。
A1：更新單元面積，得扣除已指定建築線之現有巷道及公共設施用地面積。
A0：合法建築物座落之基地面積或投影面積及中華民國八十一年一月十日前建造完成之違章建築總投影面積。

八、坐落相鄰二個以上街廓基地之更新單元或屬本府核准專案計畫之不相鄰二 個以上跨街廓基地之更新單元，應一次完成更新，且不影響各街廓內相鄰 土地之開發。 前項更新單元應符合下列規定：
(一)其中一街廓之建築基地應符合第六點第一項第一款至第三款規定之 一。
(二)整體更新單元應符合第七點規定。

八、坐落相鄰二個以上街廓之更新單元，應一次完成更新，且不影響各街廓內相鄰土地之開發。
前項更新單元應符合下列規定：
(一) 其中一街廓之建築基地應符合第六點第一項第一款至第三款規定之一。
(二) 整體更新單元應符合第七點規定。

五、於同一街廓自行劃定之更新單元，應臨接計畫道路或已指定建築線之現有巷道，其所臨接之計畫道路、現有巷道之寬度應達八公尺或與基地退縮留設深度合計達八公尺，且臨路總長度應達二十公尺，並應符合下列規定之一：
（一）為完整之計畫街廓者。
（二）臨接計畫道路或本府已指定建築線之現有巷道，且面積達一千五百平方公尺者。
（三）臨接二條以上計畫道路，且面積達一千平方公尺者。
（四）相鄰土地已開發完成，無法合併更新，其面積達一千平方公尺且一次完成更新者，或其面積達五百平方公尺且更新單元內之土地有下列情形之一者：
1.經政府代管。
2.依土地法第七十三條之一規定由地政機關列冊管理。
3.祭祀公業土地。
4.以日據時期會社或組合名義登記。
5.以神明會名義登記。
6.土地總登記時，登記名義人姓名或住址記載不全。
（五）面積達五百平方公尺，有下列情形之一，並經新北市（以下簡稱本市）都市更新審議委員會同意者：
1.更新單元內四樓以上合法建築物座落之基地面積達更新單元面積二分之一。
2.合法建築物座落之基地面積與其他土地上之違章建築物投影面積達更新單元面積三分之一，其中合法建築物座落之基地面積應達前述面積總和之二分之一，且實施方式採百分之百協議合建者。
3.更新單元內，合法建築物原建築容積合計高於更新單元法定容積者。
4.更新單元內夾雜公有土地者。
前項第四款所稱已開發完成，係指鄰地合法建築物樓層數在六樓以上或五樓以下屋齡未達三十年之防火構造物。
於相鄰二個以上街廓自行劃定之更新單元者，應同時符合下列規定：
（一）其中一街廓之更新單元基地，應符合第一項第一款至第三款規定之一。
（二）應一次完成更新，且不影響各街廓內相鄰土地之開發。
經政府機關取得所有權並開闢完成之計畫道路或其他公共設施用地，不得計入第一項更新單元面積。

五、於同一街廓自行劃定之更新單元，應符合下列規定之一：
（一）為完整之計畫街廓者。
（二）臨接計畫道路或本府已指定建築線之現有巷道，且面積達一千五百平方公尺者。
（三）臨接二條以上計畫道路，且面積達一千平方公尺者。
（四）臨接計畫道路或本府已指定建築線之現有巷道，且面積達一千平方公尺，並同時符合下列規定：
1、該更新單元於計畫街廓內之相鄰土地業已建築完成，且無法合併更新者。
2、更新後有益建築設計及市容觀瞻，且一次完成更新者。於相鄰二個以上街廓自行劃定之更新單元者，應同時符合下列規定：
（一）其中一街廓之更新單元基地，應符合前項第一款至第三款規定之一。
（二）應一次完成更新，且不影響各街廓內相鄰土地之開發。
第一項第二款至第四款更新單元所臨接之計畫道路、現有巷道，應同時符合下列規定：
（一）道路、巷道應有一條寬度達八公尺，或有一條寬度與基地退縮留設深度合計達八公尺者。
（二）基地面臨道路、巷道總長度應達二十公尺者。經政府機關取得所有權並開闢完成之計畫道路或其他公共設施用地，不得計入第一項更新單元面積。

九、更新單元位於未經劃定應實施更新之地區者，其範圍內屋齡三十年以上建築物投影面積占全部建築物總投影面積之比率應達二分之一。但屬高潛勢土壤液化地區，建築物之屋齡得放寬至二十年以上。
前項更新單元應符合第四點至第八點規定，且重建區段建築物及地區環境狀況應符合附表一所列指標二項以上。但位於下列區域之一者，僅須符合附表一所列指標一項：
(一) 大眾運輸系統車站本體及車站出入口(含捷運場站、火車站及公共運輸轉運站等)三百公尺範圍內。
(二) 面臨寬三十公尺以上之計畫道路，且其臨路長度達二十公尺以上。

八、未經劃定應實施更新之地區，自行劃定更新單元者，更新單元位於高潛勢土壤液化地區內之建築物屋齡達二十年，其餘更新單元內建築物屋齡達三十年，其投影面積比例應達建築物總投影面積二分之一，並符合第四點至第六點規定，且重建區段建築物及地區環境狀況應符合附表所列指標二項以上。
前項更新單元內建築物總投影面積應符合下列公式：
（一） A0/A1≧ 1/3。
（二）位於法定山坡地： A0/A1≧ 1/2。
（三）如更新單元為完整街廓或範圍內有本基準第五點第一項第四款第一目至第六目之情形者： A0/A1≧ 1/4。
A1：更新單元面積，得扣除已指定建築線之現有巷道及公共設施用地面積。
A0：合法建築物座落之基地面積或投影面積及中華民國八十一年一月十日前建造完成之違章建築總投影面積。

八、於未經劃定應實施更新之地區自行劃定更新單元者，其更新單元內建築物屋齡達三十年之投影面積比例應達建築物總投影面積二分之一，並符合第四點至第六點規定，且重建區段建築物及地區環境狀況應符合附表所列指標二項以上。
前項更新單元內建築物總投影面積應符合下列公式：
（一）A0/A1≧1/3。
（二）位於法定山坡地：A0/A1≧1/2。
（三）如更新單元為完整街廓或範圍內有本基準第五點第一項第四款第一目至第六目之情形者：A0/A1≧1/4。
A1：更新單元面積，得扣除已指定建築線之現有巷道及公共設施用地面積。
A0：合法建築物座落之基地面積或投影面積及中華民國八十一年一月十日前建造完成之違章建築總投影面積。

八、於未經劃定應實施更新之地區自行劃定更新單元者，應符合第四點至第六點規定，且重建區段建築物及地區環境狀況應符合附表所列指標三項以上。
前項更新單元內建築物總投影面積未達更新單元土地面積三分之一者，至少應有一項指標符合附表所列第六項至第十項指標之一。

十、更新單元內之合法建築物全部以整建或維護方式處理者，得不受第四點至第九點規定之限制。但位於未經劃定應實施更新之地區者，其範圍內建築物及地區環境狀況應符合附表二所列指標一項以上。

十、更新單元內之合法建築物全部以整建或維護方式處理，得不受第五點至第九點規定之限制，但位於未經劃定應實施更新之地區者，其範圍內建築物及地區環境狀況應符合附表二所列指標一項以上。

九、符合前點規定自行劃定更新單元者，土地或合法建築物所有權人或實施者得依下列各款規定之一，併同擬具事業概要，建議本府作為劃定更新地區之參考：
（一）就事業概要之更新單元所在完整街廓或適當範圍擬定都市更新計畫草案。
（二）更新單元同時符合下列規定，並檢附劃定更新地區說明書：
1.為完整之計畫街廓或面積達五千平方公尺以上且基地形狀方整。
2.臨接八公尺以上計畫道路，且基地臨路總長度達五十公尺以上。
3.屋齡達三十年以上之合法建築物座落之基地面積或投影面積達更新單元面積得扣除已指定建築線之現有巷道及公共設施用地面積二分之一以上。
4.申請容積獎勵項目應包含新北市都市更新建築容積獎勵核算基準第五點至第七點，且該三項獎勵額度合計應達法定容積百分之二十五以上。
5.事業概要同意比例應達更新單元範圍內私有土地及私有合法建築物所有權人均超過十分之三，並其所有土地總面積及合法建築物總樓地板面積均超過十分之三之同意。
前項建議劃定之更新地區，由本府依本條例第八條規定辦理；其更新地區或更新單元之範圍、土地使用及建築物用途或型態、公益（公共）設施之設置或捐贈等事項，得由本市都市計畫委員會審議調整。

九、符合前點規定自行劃定更新單元者，土地或合法建築物所有權人或實施者得依下列各款規定之ㄧ，併同擬具事業概要，建議本府作為劃定更新地區之參考：
(一)就事業概要之更新單元所在完整街廓或適當範圍擬定都市更新計畫草案。
(二)更新單元同時符合下列規定，並檢附劃定更新地區說明書：
1、為完整之計畫街廓或面積達五千平方公尺以上且基地形狀方整。
2、臨接八公尺以上計畫道路，且基地臨路總長度達五十公尺以上。
3、屋齡達三十年以上之合法建築物總投影面積達更新單元面積二分之一以上。
4、申請容積獎勵項目應包含新北市都市更新建築容積獎勵核算基準第五點第一項、第六點及第七點，且該三項獎勵額度合計應達法定容積百分之二十五以上。
5、事業概要同意比例應達更新單元範圍內私有土地及私有合法建築物所有權人均超過十分之三，並其所有土地總面積及合法建築物總樓地板面積均超過十分之三之同意。
前項建議劃定之更新地區，由本府依本條例第八條規定辦理；其更新地區或更新單元之範圍、土地使用及建築物用途或型態、公益（公共）設施之設置或捐贈等事項，得由本市都市計畫委員會審議調整。

十一、更新單元符合下列情形之一且經本府核准者，得不受第五點至第九點規定之限制：
(一)合法建築物因地震、風災、水災、火災、爆炸或其他不可抗力遭受損害，亟需重建。
(二)高氯離子混凝土建築物或輻射污染建築物，經本府認定有危險之虞，應予拆除或補強者。
(三)符合都市更新耐震能力不足建築物而有明顯危害公共安全認定辦法第三條規定。
前項各款建築基地之周邊鄰接土地得合併辦理更新。但其土地之面積合計不得超過前項各款建築基地之面積。

十一、更新單元符合下列情形之一且經本府核准者，得不受第五點至第九點規定之限制：
(一) 合法建築物因地震、風災、水災、火災、爆炸或其他不可抗力遭受損害，亟需重建。
(二) 高氯離子混凝土建築物或輻射污染建築物，經本府認定有危險之虞，應予拆除或補強者。
前項各款建築基地之周邊鄰接土地得合併辦理更新。但其土地之面積合計不得超過前項各款建築基地之面積。

十一、自行劃定更新單元，全部以整建維護方式實施，或符合下列情形之一且經本府核准者，得不受第五點至第八點規定之限制：
（一）為避免重大災害之發生。
（二）合法建築物因地震、風災、水災、火災、爆炸或其他不可抗力致遭受損害，亟需重建。
（三）高氯離子混凝土建築物、輻射污染建築物，經本府認定有危險之虞，應立即拆除或應予修繕補強者。
前項第二款、第三款建築基地周邊土地之建築物屋齡達三十年之投影面積比例達建築物總投影面積二分之一以上，符合第八點第二項之規定，且擴大之面積在前項第二款、第三款建築基地面積以下者，得一併辦理更新。

十一、自行劃定更新單元，全部以整建維護方式實施，或符合下列情形之一且經本府核准者，得不受第五點至第八點規定之限制：
(一)為避免重大災害之發生。
(二)合法建築物因地震、風災、水災、火災、爆炸或其他不可抗力致遭受損害，亟需重建。
(三)高氯離子混凝土建築物、輻射污染建築物，經本府認定有危險之虞，應立即拆除或應予修繕補強者。

十二、本基準所列事項，應於下列文件載明：
(一) 事業概要。
(二) 籌組都市更新會申請文件。
(三) 依本條例第二十二條第二項逕行擬訂之都市更新事業計畫。

十二、本基準所列事項，應於事業概要中載明；其依本條例第十條第二項逕行擬具都市更新事業計畫辦理者，應於都市更新事業計畫中載明。